财经视角
香港由治及兴，恒指失守万六点大关，地产商难逃爆雷厄运
【CNE.HK(2024年1月17日星期三)财经资讯】
踏入2024年后，香港股市连跌3个交易日，16日恒生指数失守16,000点大关，收报15,866点，下跌350点，跌幅为2.16%。
自从习近平亲自部署、亲自指挥的《国安法》实施后，香港踏入“由乱及治、由治及兴”的新阶段。恒生指数去年累计下跌近两成，成为继泰国股市后亚太地区表现最差的股市。
反观印度股市，今年表现为亚太区内第四强，排在日股、韩股及台股之后。印度最具代表性的NIFTY 50指数和SENSEX指数，去年分别上升15.5%及14.3%。
去年12月，印度股市的总市值达到3.989万亿美元，首次超越同期香港的3984万亿美元。印度国家证券交易所因此成为全球第七大交易所。
此外，一海之隔的台湾股市也节节上升。去年11月，加权指数首次超越恒生指数，出现31年一现的“黄金交叉”。
有香港网民嘲笑说，过去四年，香港从法律到选举制度，由内到外、由头到脚都被中央“完善”了，正式迎来“由治及兴”的新阶段。去年至今，在全球经济都逐步复苏的情况下，香港却再次向全世界展现昔日金融中心从“遗址”走向“废墟”的转变过程。
不少“看到由治及兴好处”的网友表示，在“习近平经济思想”和李家超“日夜都缤纷”的加持下，恒生指数失守万六点大关是“预料之内，毫无惊喜”。
与此同时，香港地产商出现融资难，经营难势头；
由于银行收紧向地产商借贷，私人信贷提供商正在取代银行造成的资金缺口。自去年以来，越来越多的地产商因为无法从银行贷款而向私人信贷提供商求助。惟信贷业对本港房地产行业持谨慎态度，现金流充裕的开发商尚可找到融资渠道，但一些高杠杆的发展商根本无法从市场上借到钱。
据消息人士指，私人信贷的利率为10%～20%，而银行的利率约为6%，贷款价值比严格控制在60%以下，甚至低至30%，以便在估值进一步下降时提供额外的缓冲。也
也由于香港房屋销售低迷、写字楼空置率创历史新高，今年对地产商来说，形势可能比去年更艰难。据统计，香港小型发展商负债比率最高当属九龙建业，负债率达125%，其次是远东发展为73%。这些都属于相当严重水平。
至于中型发展商恒隆地产和嘉里建设，其负债率分别为30.4%和33.3%，均高于三成。而以收租物业为主的铜锣湾大地主希慎，负债率亦高于25%。
真正令人担忧的是大型发展商新世界，其负债比率为48.7%，接近五成。如果将永续债视作债务，新世界的综合净负债率已经达到83%，而单计净负债比率则为93%。以新世界有约2400亿港元有息负债做初略推算，每年的利息支出近90亿港元，但其核心收益或不足70亿港元，这明显是不能持续的状况。
加上目前无论私人借贷或银行的利率都偏高，发展商要融资，实在困难重重。此外，高息环境亦会导致资产的资本价值大幅缩减，股本降低必定推高负债率。假如高息环境一直存在，可对地产商构成致命威胁。虽然新世界管理层表明会加快减债，但暂时看不到该公司有什么出路。
永续债（Perpetual bond；缩写为PERP），是一种由投资银行精心设计的衍生性金融商品，没有到期日或到期日设定在2099年，该商品以债券的形式由银行理财顾问推荐给符合资格的客户购买。因此也被称为永久债、永久债券或万年公债。永续债券的最终目标是发行人必须按期支付债息直到永远，发行人不一定要赎回。
至于财务状况好的公司则有长江实业，负债率仅为1.4%；新地，负债率为18.2%，以及净现金公司的信和。
目前市场及投资者均寄望美国可以加快减息步伐，但我们留意到近期美国核心通胀有回升迹象，因此减息时间表可能比预期要迟，届时再会对地产股构成新一轮打击，部分负债沉重的发展商，可能真的要经历97年的“爆煲”风险。
随着香港银行减少对发展商的贷款规模，香港地产商会否难逃爆雷的厄运？
消息人士指，由于香港楼市盛况不再，加上不确定性增加，多家香港主要银行减少对本地发展商的贷款规模。已经有大行停止对一些高杠杆比率，及财务状况欠佳的发展商批出新贷款。即使批出贷款，银行也会要求发展商提供更多抵押品。外界预计此趋势会令发展商融资成本上升，今年营业将更具挑战性。
不少网民感叹李嘉诚有先见之明，长江实业的负债率仅为1.4%。事实上，早在2021年，香港首富李嘉诚已预言“山雨欲来风满楼，经济会一落千丈”，建议公司要延长备用资金。
至于香港经济何时才会“柳暗花明又一村”，李嘉诚则暂时未有提及，并指外国投资者对香港仍有有保留，要保持谨慎，“要自己顾自己”。
也有留言打趣说，请特首马上为《基本法》23条立法“救市”，目前恒指还未跌至谷底，全因23条迟迟未立法所致。23条之后，应该可以跌到八千点，到时大家就可以入市啦，再次感受到由治入兴带来的好处！
【CNE.HK(2024年1月17日星期三)财经资讯】
